El sector inmobiliario español continúa evidenciando los pilares sólidos sobre los que se ha asentado en los últimos tiempos. Por eso, cada vez son más los inversores y empresarios que ven en este mercado una forma de generar un patrimonio sólido o gestionar de manera activa las propiedades inmobiliarias que ya posee a nivel empresarial o familiar.
Además, hay que destacar que, en los últimos años, han ido apareciendo nuevos modelos de negocio inmobiliario que han despertado el interés del mediado inversor, como son los alquileres turísticos o el alquiler de habitaciones. La pandemia ha evidenciado la existencia de nuevas fórmulas de inversión. Pero, ¿en qué consiste cada una de ellas? ¿Son rentables para los inversores privados?
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Nuevas oportunidades en el mercado inmobiliario
Como indica Rubén Otero, experto en desarrollo y gestión inmobiliaria, la inversión en este tipo de activos requiere de conocimiento especializado tanto a nivel inmobiliario como urbanístico, para analizar de manera cuidadosa la situación jurídica de las propiedades que se quieren adquirir y garantizar la protección legal de la operación.
Es necesario encontrar las fórmulas más eficientes para cada inversión, ya sea compraventa, derecho de superficie, permuta o contrato de cuentas de participación, por ejemplo. Obviamente, es importante conocer correctamente y minimizar los riesgos y responsabilidades cuando se invierte solo, pero sobre todo cuando la inversión se realiza de manera conjunta entre varios socios.
En este sentido, a continuación, Rubén Otero nos pone al día de las nuevas tendencias del mercado inmobiliario y de las fórmulas para canalizar las inversiones en este sector de manera eficiente y segura.
1. Operaciones de “flipping”
Presentadas durante muchos años como una fórmula de inversión muy rentable, las operaciones de bienes raíces, también conocidas como “flipping” se volvieron tan populares hace algunos años que, actualmente, debido a la gran cantidad de inversores que hay compitiendo por ellas, es complicado encontrar buenas oportunidades.
Pero incluso cuando el margen de rentabilidad ha descendido, expertos como Rubén Otero siguen insistiendo en que, con un ajuste en el modelo de negocio, sigue siendo una buena fórmula de obtener beneficios. En lugar de comprar y reformar para vender, ahora, muchos inversores prefieren comprar y reformar para alquilar, aprovechando así las ventajas que supone que los costos de la compra sean menores que las mensualidades que se pueden cobrar por el alquiler de la vivienda. En la actualidad, se siguen realizando operaciones tradicionales de “flipping”, pero se realizan muchas más operaciones de alquiler.
2. Inversiones a corto vs largo plazo
La principal diferencia entre los modelos de negocio que acabamos de mencionar es el tiempo. Las operaciones tradicionales de “flipping” buscan un retorno de la inversión rápido, generalmente de cuatro meses o menos desde el momento en el que se adquirió la vivienda, para después realizar de nuevo la misma operación.
En cambio, como apunta Rubén Otero, los inversores de propiedades para alquilar están apostando más por un retorno a largo plazo, invirtiendo únicamente lo suficiente para comprar y reformar la propiedad, de manera que pueda ser ocupada por el futuro inquilino. Una de las principales ventajas de este tipo de inversiones es la posibilidad de que las mensualidades de los inquilinos acaben por cubrir los pagos de la hipoteca, los impuestos y el seguro de la propiedad.
Cuando se hace bien, la renta mensual obtenida debería superar estos gastos, generando lo que se conoce como “flujo de caja”. No obstante, del mismo modo que ocurre en las inversiones de la bolsa de valores, el auténtico beneficio de este tipo de operaciones reside en la revalorización de la inversión con el tiempo, es decir, en la acumulación de la plusvalía. La mayor parte de los inversores prefieren acumular el capital comprando propiedades de forma gradual y dejar que “se paguen solas” con el alquiler y únicamente las ponen a la venta cuando necesitan liquidez.
3. Mercado de vendedores
El mercado de inversión inmobiliaria se encuentra cada vez más reñido, siendo cada vez más complicado encontrar buenas oportunidades de inversión. De hecho, muchas veces, en algunas zonas, las propiedades se venden en cuestión de días. La elevada demanda está obligando a los inversores a tener el dinero necesario en la mano para poder comprar la propiedad y reformarla, sobre todo cuando se quiere adquirir la vivienda en una subasta después de haber sido embargada.
En cambio, las operaciones para alquilar son más flexibles. Pueden requerir que el dinero se pague a tocateja, pero también puede que sea posible solicitar rápidamente una hipoteca. De hecho, algunas empresas venden propiedades ya reformadas para ser alquiladas directamente, lo que ofrece el potencial de beneficio que reporta la futura acumulación de plusvalía de la propiedad, tras descontar los costos y las ganancias.
4. Caza de oportunidades
Las mayores oportunidades de rentabilidad en el mercado inmobiliario se encuentran en la detección y compra de propiedades procedentes de embargo y en la necesidad de reforma. Pero, para poder competir de manera eficaz, es importante saber lo que se está haciendo, comenzando por cómo identificar las buenas oportunidades, ya sea para vender o para alquilar.
Para aquellos que están empezando, Rubén Otero recomienda concentrar sus esfuerzos en aprender a ser un buen comprador. Esto se traduce en que hay que saber investigar. De lo contrario, se corre el riesgo de hacer inversiones poco o nada rentables. Y es que el margen de beneficio que cabría esperar puede terminar disipándose si el comprador no ha hecho las indagaciones necesarias y termina encontrándose con problemas legales, estructurales o de impuestos.
En este sentido, es fundamental contar con un buen entendimiento del valor de las propiedades, el presupuesto aproximado de una reforma y saber cómo verificar los aspectos legales de la propiedad. Pero, incluso cuando se tienen conocimientos al respecto, no se está exento de acabar realizando una operación que ocasione pérdidas en lugar de beneficios.
Es cierto que puede parecer mucho trabajo, pero una vez que tengas establecido el sistema, te ahorrarás mucho tiempo y lograrás que ninguna oportunidad se escape de tu radar.
